Kỳ vọng mới cho thị trường bất động sản

Phát biểu đề dẫn Hội thảo, GS.TS Phạm Hồng Chương - Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nguyên nhân liên quan tới các vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, từ năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng thay đổi tích cực khi áp dụng các đạo luật quan trọng nêu trên.

Trư???c đó, tháng 11/2023, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023; Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 và đầu năm 2024; Luật Đất đai (sửa đổi) được mong chờ nhất cũng được thông qua. Ba luật nêu trên có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội trư???c đó, góp phần hoàn thiện những mảnh ghép cuối cùng trong bức tranh pháp lý cho thị trường bất động sản.

"Thị trường bất động sản có cơ sở để kỳ vọng vào một viễn cảnh phục hồi theo hướng bền vững hơn, khi khung pháp lý quan trọng được mở ra với nhiều quy định và cơ chế chính sách tác động đến thị trường và các chủ thể tham gia", GS. Phạm Hồng Chương nêu. 

Tại Hội thảo, các đại biểu, chuyên gia đã trao đổi và làm rõ những tác động của thay đổi khung pháp lý, những đổi mới về cơ chế chính sách khi các đạo luật quan trọng có hiệu lực đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Đồng thời, đề xuất các cơ chế chính sách cụ thể, kịp thời để thực hiện các đề án lớn của Chính phủ trong phát triển thị trường bất động sản; cùng đó, phục vụ công tác nghiên cứu, xây dựng ban hành văn bản dưới luật (nghị định, thông tư) của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng.

Làm rõ những biến chuyển về thị trường bất động sản và dự báo diễn biến thị trường thời gian tới, GS.TS Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, số lượng dự án chung cư, nhà ở xã hội, số sản phẩm mới được triển khai vừa qua rất khiêm tốn. Điều này có thể kéo theo tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở thời gian tới. “Thị trường hiện nay đang mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc", GS. Hoàng Văn Cường đánh giá.

Cũng theo GS.TS Hoàng Văn Cường, việc giảm lãi suất tín dụng ngắn hạn sẽ không giúp tăng cung bất động sản, thay vào đó, gói lãi suất tín dụng dài hạn cho vay bất động sản mới tạo ra cầu mới và sự cân bằng trên thị trường. 

Dự báo kịch bản tăng trưởng thị trường bất động sản thời gian tới, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu ra nhiều yếu tố, trong đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hoá nhanh khiến cầu bất động sản dự báo tiếp tục tăng. Bởi bất động sản tập trung tại nhiều đô thị lớn, với nhu cầu sôi động. Dự báo tiến trình đô thị hoá tăng nhanh đương nhiên cầu tăng. 

Về môi trường tạo điều kiện cho sự phát triển thị trường bất động sản, GS. Cường đặt kỳ vọng vào nhiều đạo luật mới được ban hành, khung pháp lý mới sẽ khơi thông tình trạng ách tắc thủ tục thời gian qua. Hơn nữa, các tỉnh, thành phố những năm qua tập trung cao độ xây dựng quy hoạch địa phương và đô thị, từ đó, tạo không gian phát triển mới. 

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, giá bất động sản biến động cục bộ tại một số phân khúc bất động sản và tại một số tỉnh, thành. Riêng tại Hà Nội có một số dự án bất động sản, phiên đấu giá đất tăng cao so với giá khởi điểm và mặt bằng chung. Điều này cần làm rõ tác động tăng giá bất động sản đến từ đâu, có phải từ cơ chế chính sách mới được ban hành hay không.

Đưa ra đề xuất để tạo lập cân bằng trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, chính sách điều tiết thị trường bất động sản thời gian tới cần thúc đẩy phân khúc bình dân nhiều hơn thời gian tới, nhờ đó, thị trường mới phát triển thực chất và ổn định.

Chỉ rõ sự bất hợp lý trong phát triển các phân khúc nhà ở trên thị trường, theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trên thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp dành cho giới nhiều tiền, đầu cơ, hiện Chính phủ cũng quyết liệt phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Thế nhưng, phân khúc bình dân đang thiếu hụt, không thấy dự án mới. Đây là phân phúc có nhu cầu lớn nhất nhưng thiếu cung và đây là bất thường. Theo ông Đính, cần điều tiết thị trường theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì tăng phân khúc đó. Việc thực thi khung khổ pháp lý mới, phổ biến các quy định mới cũng cần đẩy nhanh.

Theo ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai năm 2024 được hoàn thiện với nhiều nội dung đổi mới quan trọng, trong đó Luật đã bổ sung quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích; bổ sung, hoàn thiện hơn các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, tạo khung pháp lý về quản lý, sử dụng đất đầy đủ, toàn diện hơn nhằm khơi thông, giải phóng nguồn lực đất đai, góp phần quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất trong giai đoạn mới, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường sinh thái. Đây cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững như kỳ vọng và mong muốn của Nhà nước và mỗi người dân.

Nhiều ý kiến của các chuyên gia có chung nhận định, bộ 3 Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã giúp hạn chế bớt tính không đồng bộ của các luật. Đặc biệt, 3 luật này có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu đã góp phần tạo động lực tích cực, thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.

Tại Hội thảo, bên cạnh việc tháo gỡ về pháp lý, làm thế nào để giải bài toán về nguồn vốn nhằm góp phần tháo gỡ những bất ổn trên thị trường bất động sản cũng là vấn đề được các chuyên gia quan tâm.