“Đất xen kẹt” có được hợp thức hóa?

*Bạn đọc Nguyễn Vân Anh (Thanh Trì, Hà Nội) hỏi: Gia đình tôi hiện đang quản lý và sử dụng 1000 mét vuông ??ất nông nghiệp, chưa được công nhận là ??ất ở. Vậy theo Luật Đất đai năm 2024, diện tích ??ất trên có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng không và nếu được thì cần những điều kiện gì?

Liên quan đến những nội dung câu hỏi trên, Luật sư Hà Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Luật sư Nhân Chính (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) phân tích: “??ất xen kẹt” – được hiểu có thể là ??ất vườn hay ??ất nông nghiệp mà trước đó không được công nhận là ??ất ở. Những diện tích ??ất xen kẹt này sẽ nằm trong các khu dân cư hoặc ??ất phần dôi dư sau quy hoạch hiện do Nhà nước quản lý và có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ??ất (còn gọi là sổ đỏ) dưới dạng giao đất, cho thuê đất.

Theo quy định tại khoản 3, Điều 138, Luật Đất đai năm 2024 thì “??ất xen kẹt” có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ??ất nếu như đáp ứng các điều kiện sau: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ??ất không có các giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 nhưng ??ất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014; Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ??ất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Ngoài hai điều kiện trên, cần đáp ứng thêm các điều kiện được quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số đi??u c??a Luật Đất đai để được giao đất, cho thuê ??ất đối với các thửa ??ất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý:

- Thuộc quỹ ??ất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ??ất nhưng chưa giao, ??ất chưa cho thuê hoặc ??ất đang giao quản lý quy định tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 7 Luật Đất đai; Không đủ điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa ??ất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng ??ất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô th??? ho???c quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Không thuộc khu vực ??ất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng ??ất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai.

- Không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật. Trường hợp thửa ??ất có từ hai người sử dụng ??ất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa ??ất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt thì căn cứ vào quy hoạch, điều kiện thực tế sử dụng ??ất của người sử dụng ??ất liền kề để cơ quan có thẩm quyền về giao đất, cho thuê ??ất quyết định.

Việc giao đất, cho thuê ??ất đối với các thửa ??ất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt cho người sử dụng ??ất liền kề được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất.

Về nguyên tắc giao đất, cho thuê ??ất đối với các thửa ??ất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định ưu tiên sử dụng các thửa ??ất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao ??ất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê ??ất cho người sử dụng ??ất liền kề. Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng ??ất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa ??ất theo quy định.

*Bạn đọc Hoàng Thanh Tùng (Phủ Lý, Hà Nam) hỏi: Đất xen kẹt có được chuyển đổi thành ??ất ở không và việc chuyển đổi mục đích sử dụng ??ất phải tuân thủ trình tự như thế nào?

Về câu hỏi này, Luật sư Hà Thị Khuyên phân tích: Luật Đất đai quy định có nhiều loại ??ất như ??ất ao, ??ất trồng cây lâu năm, trong đó có ??ất xen kẹt… được phép chuyển đổi sang ??ất thổ cư (??ất ở). Căn cứ điểm b, điểm đ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng ??ất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm: “b) Chuyển ??ất nông nghiệp sang ??ất phi nông nghiệp; đ) Chuyển ??ất phi nông nghiệp không phải là ??ất ở sang ??ất ở”.

Từ quy định trên có thể thấy, việc chuyển đổi ??ất xen kẹt thành ??ất ở phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng ??ất được quy định tại khoản 5 Điều 116, Luật Đất đai năm 2024, cụ thể: “Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng ??ất nông nghiệp trong khu dân cư, ??ất nông nghiệp trong cùng thửa ??ất có ??ất ở sang ??ất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại ??ất phi nông nghiệp không phải là ??ất ở sang ??ất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng ??ất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.

Về trình tự thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Luật sư Hà Thị Khuyên cho biết: Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng ??ất được quy định tại Điều 227 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng ??ất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng ??ất theo quy định. Cơ quan có chức năng quản lý ??ất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng ??ất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý ??ất đai. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng ??ất ban hành kèm theo Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa UBND (cấp huyện);

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Xử lý, giải quyết yêu cầu

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Hồ s?? chuyển về Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện những nhiệm vụ sau:

- Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

- Hướng dẫn người sử dụng ??ất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu được chuyển mục đích sử dụng ??ất thì người dân sẽ nhận được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước, trong đó nêu rõ số tiền và hạn nộp);

- Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;

- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu ??ất đai, hồ sơ địa chính;

- Người sử dụng ??ất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Trả kết quả

- UBND huyện trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng ??ất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Khi thực hiện xong các bước ở trên thì cơ quan thẩm quyền sẽ cấp sổ ??ất xen kẹt cho theo quy định cho từng trường hợp./.